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Comment savoir quel bail adopter dans le cadre d'une colocation ?

Astuces

Propriétaires, la colocation soulève souvent son lot de questions,

Pour les propriétaires, la colocation soulève généralement son lot de questions. Le bail et les garanties à mettre en place en font souvent parties. Quel contrat appliquer à ce type de configuration de logement ? Quelles sécurités mettre en place pour éviter le risque d'impayé ? Retour sur les grands points à connaitre !

Rappel sur le contrat de bail

Juridiquement, le bail de la colocation est le même qu’un bail d’habitation classique. Aucun bail particulier n’est donc appliqué à la colocation. Pour le propriétaire, mais aussi pour le locataire, il est important de savoir :

  • Aux yeux de la loi, le propriétaire d’un bien en colocation loue son logement à plusieurs personnes simultanément. Comme dans le cadre d'un location d'un couple marié ou pacsé, les locataires sont liés au propriétaire par un bail.
  • Comme pour une location classique, le propriétaire est en droit de demander une caution pour garantir les loyers. Pour rappel, cela signifie qu'une personne externe au logement se porte garante du paiement des loyers en cas de manquements des colocataires. Le propriétaire peut également souscrire une garantie loyers impayés.
  • Pour être considéré comme colocataire au sein du logement, chaque occupant doit signer un bail, collectif ou individuel. Si ce n'est pas le cas, la personne est dite «sans droit ni titre» dans le logement.
  • À l’instar d’un bail classique, un colocataire qui veut quitter le logement doit donner son préavis avant de le quitter.  Cette période peut être ramenée à 1 mois dans différents cas : bien loué meublé, bien situé en zone tendue, licenciement, premier ou nouvel emploi, mutation professionnelle, perception du RSA, raison de santé, ...

Quel bail appliquer pour une colocation ?

Deux options se présentent pour les propriétaires louant un logement en colocation.

Rédiger un bail par colocataire :

Le propriétaire accorde la jouissance exclusive de certaines pièces du logement, comme une chambre, à une seule personne. Les locataires sont donc indépendants les uns des autres devant la loi, comme si le propriétaire louait des logements différents. Cette option n’est valable que si la configuration du logement rend deux lots réellement indépendants l’un de l’autre. Le propriétaire va donc conclure un contrat de bail avec chacun de ses locataires. Il spécifie pour chacun la chambre allouée, les modalités d’accès aux parties communes, ainsi que le montant à payer par mois.Ce bail ne permet pas au propriétaire d'intégrer de clause de solidarité entre ses différents locataires. Cependant il est plus flexible sur les entrées et sorties des colocataires et présente des avantages fiscaux intéressants !

Le bail collectif, avec clause de solidarité :

Le bail collectif permet de signer un seul et même bail avec tous les colocataires. Chaque nom est reporté et le contrat est signé par tous. Le propriétaire est en droit de demander à chaque colocataire des justificatifs pour vérifier qu'ils sont solvables.Le bail collectif comporte généralement une clause de solidarité entre tous les colocataires. Elle a pour but de protéger le propriétaire en cas de loyers non payés. Ainsi, le bailleur peut demander aux autres locataires de pallier à défaut de paiement d'un des colocataires. La clause de solidarité multiplie donc les sécurités de paiement pour le propriétaire.Même si un colocataire quitte le logement, il reste solidaire des habitants du logement les 6 mois suivant son départ. Il pourra donc être amené à réguler l'impayé d'un autres locataire(s) durant cette période, sauf si un nouveau colocataire a pris sa place dans le logement.

Départ et arrivée des colocataires, dans le cas d'un bail collectif

Cas 1 : Tous les colocataires s’en vont

Les colocataires peuvent collectivement décider de quitter le logement. Dans ce cas-là, c’est la même procédure que pour un contrat de location classique. Les locataires doivent avertir le propriétaire de leur départ par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. S’en suit alors un préavis de 3 ou 1 mois, selon les modalités appliquées (cf début de l'article).

Cas 2 : Un seul des colocataires part

Le bail collectif ne prenant pas fin si un seul des colocataires s’en va, ce dernier ne peut donc réclamer la restitution de son dépôt de garantie auprès du propriétaire. Il doit donc trouver un accord pour récupérer ses fonds avec les locataires restants ou avec le nouveau colocataire.Le colocataire qui s’en va doit adresser un congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, dont la réception déclenche le délai de préavis. Les locataires restants doivent continuer à payer le loyer dans son intégralité. Ils peuvent évidemment décider de rechercher un nouveau colocataire.

Gérer l’arrivée d’un nouveau colocataire

Suite au départ d’un des colocataires, les habitants encore dans le logement se mettent le plus souvent à la recherche d’un successeur. Celui-ci ne pourra faire son entrée dans les lieux qu’avec l’accord du propriétaire. Un avenant au contrat de bail sera rédigé et signé, mentionnant l’identité du nouvel occupant et la date à laquelle l’avenant entrera en vigueur. Celui-ci évoquera également le fait que l’intégralité du contrat s’appliquera dans les mêmes conditions que précédemment. La durée du bail et son échéance resteront inchangées.Plus d’informations et d’actualités concernant les placements sur https://www.ideal-investisseur.fr/

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